9月27日，中共中央、國務院對《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》予以批復，重點提出人口控制、不拆老城保護城市特色和深入推進京津冀協同發展。從今年3月份規劃草案公示到目前正式批復歷時半年，可見中央對於北京城市定位和功能的高度重視，顯現以北京為核心的世界級城市群的重大意義。北京城市新規劃將會對北京城市格局及房地產市場產生深刻的影響。
長期來看，人口疏解與總量控制能夠抑制房價上漲的動力
人口持續流入是房價上漲的長期動力，持續不斷的人口流入產生未來供不應求的預期，同時隻有需求的不斷湧入才能使改善性換房成為可能。近年來北京改善性需求達到70%左右。人口疏解和總量控制意味著需求的約束，首次置業需求的增速將會減緩，對應換房需求的規模也會下降。北京人口增速在近幾年已經出現瞭明顯的下滑，北京市2016年常住人口為2172.9萬人，因此到2020年僅有127.1萬人的缺口，人口增速的放緩和總量約束有利於抑制房價上漲的動力。
二手房市場的重要性將會進一步提高
北京城市新規劃提出優化城市功能和空間佈局，形成“一核一主一副、兩軸多點一區”的城市空間佈局，城市格局的優化和重塑直接導致行政機關、產業、商業、教育、醫療等在全市范圍內的重新佈局，會導致人口和居住地的重新配置。同時，新規劃明確提出，“城鄉建設用地規模到2020年減少到2860平方公裡左右，2035年減少到2760平方公裡左右”。顯然，居住地的變化不能依靠加大新房的供應，隻能依靠二手房的流通。二手房的流通能夠實現不同收入水平、不同需求層次的需求優化配置。目前，北京的二手房交易已經超過80%，未來這一占比將會繼續增加。
短期需求端的管控力度不會放松
北京城市新規劃提出要“加強需求端管控”。從最近一輪房地產調控的效果上看，北京台灣銀行個人信貸房地產市場的需求具有較強的韌性，剛性需求和改善性需求占據絕大部分，即使居民購房杠桿在調控下出現回落，但短期內依舊存在較強的看漲預期。在供給仍然短缺的情況下，需求端管控一旦放松將可能導致房價的再次反彈，這與“建立促進房地產市場平穩健康發展的長效機制”的目標相違背，因此需求端的管控力度不會放松。
通過台灣銀行信貸利率個人信貸利率比較刺激房地產拉動經濟增長的可能性不大
北京城市新規劃提到北京是“全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心”，但沒有涉及“經濟中心”，這意味著經濟增長可能不是北京市最重要的戰略考慮。產業和人口疏解本身表明政府對經濟增速下滑具有更大的容忍度，而且經濟增長對房地產的依賴程度正在主動降低。因此，未來通過刺激房地產開發投資拉動經濟的動力相對較小，房地產市場如2016年那樣火爆的場面難以再現。
郊區的住房需求將會增加
近幾年北京郊區的房地產市場發展迅速，2016年郊區二手房成交占比較2014年增加4.5個百分點。從人口疏解來看，北京各區人口疏解的力度大小不一，中心區域的壓力明顯高於郊區，未來通過軌道交通基礎設施、產業轉移、教育資源均等化配置以及“職住平衡”等相關措施將中心人口轉移到郊區。因此，從中長期來看，擁有產業、交通支持的郊區房地產市場將迎來相應機會，北京區域間的價值差距可能有所縮小，對於城市區域的均衡發展具有重要意義。
城市更新面臨較大的需求空間
北京城市新規劃裡提到“減量集約”發展的要求，盡管新規劃也提到要增加住宅供地力度，但從實際供地結構看，更多的土地將會用在租賃用房、共有產權房等政策性住房領域，而純商品住宅的供應將會越來越少。在這種情況下，要滿足居民居住改善升級的需求，一個重要的方面就是依靠對老城區存量住房的更新改造。北京市擁有核心教育、醫療、交通等配套資源的東西城區樓齡較老，尤其是西城區樓齡30年以上的房屋占比46.5%，這些房屋的居住條件相對落後，在“不拆老城”的規定下，城市更新有利於提高中心城區的宜居性。
機構化租賃迎來黃金時代
北京城市新規劃提出要“大力加強科技創新中心建設，更加註重依靠科技、金融、文化創意等服務業及集成電路、新能源等高技術產業和新興產業支撐引領經濟發展，聚焦中關村科學城、懷柔科學城、未來科學城、創新型產業集群和“中國制造2025”創新引領示范區建設，發揮中關村國傢自主創新示范區作用”。實施科技創新驅動迫切需要留住優秀人才，而在目前的房價壓力下，吸引人才必須依靠租賃市場，並且是秩序規范、品質條件較好的租賃市場，而這些優質產品和服務隻能依賴專業化運營機構。規劃提出，北京要“完善購租並舉的住房體系”，機構化是規范發展租賃市場的最大抓手。因此，專業化運營機構將會進入發展的黃金時代。
環京城市圈房地產的居住價值真正顯現
國際城市發展規律表明，人口向大城市集聚是不可逆轉的趨勢，城市群是當前城市化的主導形態。北京對於外來人口的吸引力隻增不減，但受制於城市人口規模限制，外來人口會集聚到北京周邊城市。以廊坊為例，按照《廊坊市2016-2030年規劃》，廊坊常住人口將從2016年的461.5萬增長到2020年的570萬再到2030年的785萬，還有323.5萬的人口凈流入。隨著京津冀區域交通體系等基礎設施的優化，未來北京的產業和人口轉移將在長期對周邊城市房地產市場形成較大利好，對環京城市圈的產業支撐力度增強，使環京房地產的區域價值真正體現出來。
本文來源：36氪 作者：楊現領
責任編輯：趙東宇_NY4899
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